随着城市化进程加速，城市饱和、交通拥堵、环境恶化、土地匮乏等问题对人们的生活质量、城市的可持续发展带来了严重的影响和严峻的挑战。在“大城市病”全球蔓延的当下，以公共交通为导向的TOD发展模式，成为提升城市能级的必然选择，成为加速城市更新的必然选择，成为国际大都会城市发展的一剂“良药”。

以英国伦敦为例，在城市发展的不同阶段，“城市枢纽”的定义和状态不尽相同。从“工业时代”到“知识时代”，国王十字片区通过以人为核心的TOD开发模式，实现从“货的枢纽”到“人的枢纽”，从城市边缘的“遗忘角落”转变为极致多元的“微缩伦敦”，国王十字片区的转型，也是伦敦“城市复兴”的缩影。

01 建轨道就是建城市，我国TOD进入快速发展期

近年来，我国越来越重视TOD模式的发展。

从政策层面上看，2021年4月8日国家发展改革委印发的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中明确提出，探索推行混合产业用地供给、分层开发、立体开发和以公共交通为导向的开发（TOD）等模式。我国TOD进入快速发展期，TOD成为争相涌入的领域。

从发展现状上看，根据《城市轨道交通2021年度统计和分析报告》，截至 2021 年底，全国共有50个城市开通城市轨道交通（不含港澳台）运营线路 283 条，运营线路总长度 9206.8 公里，累计投运车站总计5343座（线网车站每个车站只计一次，换乘站不重复计算）同比增长 14.1%，其中换乘车站570座，同比增长 20.8%。

在开通城市轨道交通的城市中，大部分做了轨道物业开发及运营，几乎所有在规划轨道建设的城市都十分重视TOD开发。

以我国成都为例。从2017年开始，成都市政府开始作出大力实施TOD综合开发的战略部署，出台《关于轨道交通场站综合开发的实施意见》，明确轨道交通场站半径500-800米范围内实施综合开发。率先在全国范围内建立了TOD顶层设计体系，指导未来20-30年的TOD综合开发工作。2018年成都规划部门编制《成都市轨道交通场站综合开发专项规划》《成都市轨道交通场站一体化城市设计导则》，构建由城市群、片区级、组团级、一般站点构成的综合开发分级体系，为成都TOD综合开发提供工作指引和技术指南。2019年，成都进入“TOD建设元年” ，确立14个TOD示范项目。2020年，成都印发《成都市轨道交通TOD综合开发战略规划》，提出将成都建设成为全球TOD典范城市。成都轨道集团发布了首张TOD地图。成都TOD开发实践发展迅速，规模宏大，在中国位居前列，可以说，成都是我国轨道交通TOD之城。

02 TOD4.0时代更关注深层次人的精神需求的表达

从TOD1.0的车站模式到TOD4.0的“站城人一体化”，TOD已成为城市国际化的重要考量，如果说过去的TOD项目更趋向于完成基于城市交通问题的解决方案，到了TOD4.0时代，则在此之上，更关注深层次人的需求的表达。

TOD4.0的商业模式除了传统的购物之外，还有文化、公园、非正式的交流空间等等，都可以在TOD里被满足。即城市的站点在满足移动出行、公共服务、物质消费的基础上，升级为提供“精神消费”的情感联系与寄托的新型空间。

在空间上，TOD4.0弱化站体内外各种公共空间的物理分割，通过地上、地面、地下的联系，使其形成连续一体、开放的公共空间系统。在功能上，以交通换乘为基础促进商业、办公、休闲、酒店、居住等各类功能的有机组合，高强度符合开发。以人为本，更加关注人的安全需求、健康需求、社交需求、倾诉需求、认同需求、艺术需求等精神需求，使站点交通空间与城市各种功能空间相渗透，打通最后一公里。

日本有两个TOD4.0典型案例。一个是大阪枚方市TOD，它通过连廊系统的空间联系串联枚方T-SITE及城市广场，实现各类功能高度、有机集合。T-SITE成为枚方市民的一种生活方式。另一个是六本木山TOD，不仅有办公、住宅，还有美术馆、剧院、博物馆等文化设施；不仅呈现出高楼林立的区域新形象，还有大量的公共活动空间，期间分布有大量餐饮和购物场所。

03 TOD新场景，重新定义城市经济和生活更高效、更便捷

城市的每一次进化，都是城市品质和内涵的延伸，更是对理想生活方式的追寻与探索。随着社会的发展、生活方式的改变、消费诉求的进阶，更多的消费者喜欢体验感，各具特色的“场景”正在重新定义城市经济和生活。随着TOD战略高度的提升，TOD已经从单纯的交通流线变为城市经济和生活的方式，优化城市空间形态和产业布局，成为推动城市高质量发展和承载各类新经济场景的重要载体。

城市中的传统空间也正向融地域、生活、情感、价值等于一体的场景延伸。因此，从反向来看，TOD的建造也要把握场景的变化与诉求，即商业场景经历多年升级，内容形式已经从促销为主向体验式转变，通过时尚、文艺、美学等元素融入，使消费者获得更多的场景化体验。